گفتگوی «کالاخبر» را با حسین نوروزی زاده مدیر بورس کالا و انرژی کارگزاری بانک پاسارگاد را می خوانید.

*عرضه املاک در بورس کالا چه آثاری در ایجاد شفافیت اقتصادی و جلوگیری از برگزاری مزایده های غیرشفاف می تواند داشته باشد؟

معاملات مسکن در بورس کالا را در دو حوزه می توان طبقه بندی کرد یکی معاملات در بازار فیزیکی است که فروش و واگذاری اموال مازاد بانک ها و نهادهای دولتی و حاکمیتی در آن مدنظر است که این شیوه می تواند جانشین شایسته ای برای روش های سنتی مزایده و ارسال و بازگشایی پاکت های شرکت در مزایده باشد. دسته دیگر که به نظر می رسد از معاملات فیزیکی بسیار با اهمیت تر باشد، بحث تامین مالی بنگاه ها، فراهم آوردن امکان سرمایه گذاری خرد و مدیریت ریسک در صنعت زمین و ساختمان با استفاده از ابزارهای نوین مالی است. از آن جمله می توان به اوراق بهادار سازی و انتشار انواع اوراق صکوک، اوراق سلف موازی استاندارد، صندوق های زمین و ساختمان، معاملات آتی و اختیار معامله اشاره نمود. وجود بازار مالی، ابزارهای مشتقه در کنار بازار فیزیکی می تواند چرخه معاملاتی در این حوزه را تکمیل نماید. بدون تردید چنانچه معاملات مسکن در بورس کالا رونق بگیرد و بازیگران بزرگ بازار مسکن وارد این حوزه شوند، حداقل در برخی مناطق و حوزه های جغرافیایی می تواند همانند محصولات موجود در بورس کالا مرجع قیمت گذاری شود.

* عرضه املاک به صورت مکانیسم حراج در بورس کالا را برای کشف قیمت عادلانه تر این دارایی ها چطور ارزیابی می کنید؟

مکانیزم حراج (auction) یکی از شیوه های مرسوم و پذیرفته در بورس های کالایی در دنیا است. روش معاملات حراج در بورس شرایطی را مهیا می کند تا همه بتوانند در آن شرکت کرده و معامله کنند. زمان بندی مناسب (زمان های معاملاتی سبز، زرد و قرمز) در بورس کالا امکان چانه زنی خریدار و فروشنده در خصوص قیمت پایه و سایر شرایط معامله را فراهم می آورد. همچنین رقابت قیمتی الکترونیکی وضعیت یکسان معاملاتی را برای متقاضیان به همراه داشته و شیوه مناسبی برای کشف قیمت منصفانه است.

*آیا چنین عرضه هایی در بستر بورس کالا مورد استقبال قرار خواهند گرفت؟

با در نظر گرفتن رونق معاملات مسکن در چند ماهه اخیر و تراکم تقاضا در بازار به نظر می رسد، فرصت مناسبی برای بورس کالا و بازار سرمایه کشور برای استفاده از این شرایط ایجاد شده است. قابل پیش بینی است مبادلات در بازاری که سالیان متمادی به روش سنتی و توسط بازیگران خاص خود انجام شده است، به محض ورود به بورس با استقبال شایان توجهی مواجه نشود. با این حال، استمرار عرضه ها و حضور بازیگران بزرگ این حوزه و همچنین حمایت های اولیه توسط نهادهای متولی مانند وزارت مسکن و شهر سازی می تواند رونق را برای این بازار به ارمغان آورد. از طرفی لازم به ذکر است عدم آشنایی فعالان این حوزه با ساز و کارهای معاملاتی در بازار سرمایه می تواند مانعی برای حضور هر چه بیشتر آنها در مبادلات از طریق بورس باشد که این مورد هم با فرهنگ سازی و تبلیغات مناسب و بیان مزیت های این بازار حل شدنی است. 

* مزایای تداوم این عرضه ها برای گسترش و رونق معاملات مسکن در بورس چیست؟

عرضه و واگذاری مسکن در بورس کالا باب جدیدی از معاملات در بازار سرمایه کشور خواهد گشود و با توجه به نقش حوزه مسکن و مستغلات در اقتصاد کشور می توان از مزایای آن در ساختار کلی اقتصاد استفاده بهینه کرد. از مزیت های معامله مسکن در بورس کالا می توان به ایجاد تقارن اطلاعاتی در طرفین معامله و اطمینان خاطر خریدار و فروشنده از شرایط معامله در یک بستر امن که دغدغه بسیاری از فعالان این حوزه است، نام برد. همچنین کشف نرخ منصفانه بر اساس عرضه و تقاضا، حضور خریداران و فروشندگان متعدد در بازار، جبران خسارت طرفین معامله در صورت عدم ایفای تعهدات، استفاده از روش های مختلف معامله و پرداخت مثل سلف، نسیه و نقد و ...، کاهش ریسک معامله با وجود اتاق پایاپای بورس کالا و اخذ تضامین از طرفین از دیگر مزیت های این معاملات خواهد بود. از این نکته نیز نباید غافل شد که هزینه های معاملاتی در بورس به مراتب پایین تر از سایر مدل های واسطه گری در بازار سنتی املاک و زمین است.

آیا عرضه مسکن در بورس کالا می تواند در ایجاد شفافیت قیمتی و برقراری تعادل در معاملات بازار سنتی، اثرگذار شود؟

معاملات در بورس می تواند کارکرد دوگانه ای در کشف و واقعی نمودن قیمت ها داشته باشد. از یک سو می تواند با شفافیت ایجاد شده و حذف روش های سنتی کمک به ایجاد تعادل و کاهش قیمت ها کند، در عین حال با ابزارهای موجود در بازار سرمایه امکان ورود تقاضای سفته بازی به بازار مالی به جای بازار فیزیکی و افزایش عمق این دست معامله که در تعادل کلی بازار نقد اثرگذار است نیز فراهم می شود.

* برای توسعه این معاملات چه راهکارهایی پیشنهاد می کنید؟

راهکار توسعه معاملات مسکن توجه ویژه به بحث تامین مالی و جذب سرمایه های خرد از طریق ابزارهای مالی رایج در بازار سرمایه کشور است. این موضوع حتی از عرضه و واگذاری فیزیکی املاک و مستغلات مهمتر است. تکمیل چرخه معاملات مسکن هم در بعد فروش نقدی و هم در بعد اوراق بهادارسازی و در کنار آن استفاده از ابزارهای پوشش ریسک مانند معاملات آتی و اختیار معامله بدون شک به فراگیری و رونق معاملات مسکن در بازار سرمایه و در بین آحاد مردم کمک شایانی خواهد کرد.

عرضه های مستمر انبوه سازان و بازیگران اصلی و همچنین حمایت متولیان و نهادهای درگیر در این عرصه  نیز می تواند در توسعه و ایجاد اعتماد عمومی برای حضور و مشارکت در این بازار موثر باشد.